浮府办字〔2026〕25号

浮梁县人民政府办公室

关于印发《浮梁县住宅专项维修资金使用

实施细则》的通知

各乡（镇）人民政府，县政府有关部门，县直有关单位：

《浮梁县住宅专项维修资金使用实施细则》已经县政府第72次常务会通过，现印发给你们，请遵照执行。

2026年6月15日

（此件主动公开）

浮梁县住宅专项维修资金使用实施细则

第一章总则

第一条为加强对全县住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的使用管理，保障住宅共用部位，共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《江西省物业管理条例》《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》及《景德镇市住宅专项维修资金管理办法》等规定，结合本县实际，制定本细则。

第二条本县行政区域内商品住宅，住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，已售公有住房维修资金的使用管理适用本细则。

第三条本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

业主对住宅共用部位、共用设施设备享有权利，承担维修管养义务。业主可以聘请有资质的物业服务企业履行物业管理义务。业主和物业服务企业或其他物管单位应加强物业管理，杜绝安全隐患。

第四条 县住房保障中心负责全县维修资金的指导和监督工作。

第二章维修资金使用条件

第五条维修资金应当专项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅共用部位，共用设施设备保修期自住宅完成竣工验收合格交付使用之日起计算。

第六条维修资金的使用，应当遵循所有人决策、程序规范、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第三章维修资金分摊规定

第七条 住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及尚未售出的商品住宅，非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或公有住房的建筑面积分摊；房屋未交存维修资金或者维修资金账户余额不足的，业主需按规定补交资金或者现金分摊应当承担的费用。有约定的，从其约定。业主分户账面维修资金余额不足首次首期交存额30%的，应当及时续交。业主未按规定补建、续交维修资金的，业主委员会应当督促其交存。

第八条保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由专有部分业主承担。常见的住宅共用部位，共用设施设备维修，更新和改造费用分摊原则如下（特殊情况除外）：

（一）半地下室或者地下室。

半地下室或者地下室等地下空间取得专有车位、摊位、库位发生维修，需动用维修资金的，由专有车位、摊位、库位业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）无产权或者产权性质不明的车库或者储藏室等房屋。

无产权或者产权性质不明的车库或者储藏室等房屋可不参与住宅共用部位、共用设施设备的维修，更新和改造费用分摊。

（三）屋面。

由维修、更新和改造涉及部位覆盖下的各幢业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（四）户外墙面、落水管、上下水管道。

前后墙面、落水管和上下水管道的维修、更新和改造，由涉及部位的垂直各层业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊；两侧山墙的维修、更新和改造，由山墙所在单元全体业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（五）单元门、单元楼道的维修、更新和改造，由整个单元业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（六）消防或者监控的主机、主管网等设施设备的维修、更新和改造，由全体业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属于单元、车库、商铺使用的消防、监控等设施设备的维修、更新和改造，由单元、车库、商铺业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（七）电梯的维修、更新和改造，由单元全体业主按各自物业建筑面积的比例分摊。

（八）小区公共体育健身器材的更新，由全体业主按各自物业建筑面积的比例分摊。

第四章维修资金使用申请

第九条 申请人为业主大会或者业主委员会。申请人可书面委托物业服务人为单位代办维修资金申请、使用等具体事项。

第十条申请维修资金一般使用按照以下程序办理：

（一）现场勘察。申请人组织相关业主、业委会（社区）、物业服务企业和县住房保障中心对申请维修资金的现场进行勘查，确认是否属于维修资金使用范围，明确维修资金列支范围及分摊方式，并共同签署现场查勘认定表。

（二）方案编制与预算拟定。申请人或者委托代理人根据业主意见、现场勘察结果，提出维修和更新、改造实施方案和维修预算。实施方案和维修预算可委托第三方造价机构编制。实施方案内容应当包括项目概况、施工单位选择方式、工期、质量保修要求、验收标准、维修费用的不足部分资金筹措方案等。

施工单位选择方式：1.货物类：采购预算10万元以下（不含10万元）的，由业主委员会采用询价方式择优选定；采购预算10万元及以上的，由业主委员会依法依规公开招标选定。2.工程类：工程预算50万元以下（不含50万元）的，由业主委员会通过表决自行聘请具备相关资质的施工单位，如存在多家备选施工单位时，则通过公开摇号在备选维修的施工单位中选定；工程预算50万元及以上的，由业主委员会依法依规公开招标选定。申请人对选择结果的真实性、有效性负责。

（三）社区初审与业主表决筹备。申请人或者委托代理人将实施方案、维修预算等报社区（村）“两委”并听取社区（村）“两委”的意见和建议后再提交相关业主共同决定。

（四）业主表决与公开公示。申请人或者委托代理人组织相关业主对实施方案和维修预算等进行表决。使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并在小区出入口、公告栏、拟维修的楼栋单元出入口等显著位置进行公示，公示期不少于7日。公示内容应当包括实施方案、维修预算、业主同意情况等。申请人心须保证“公示”工作的有效性，公示期内如有出现有效反对情况，应立即暂停中止“公示”流程并立即调查了解情况，本着“业主决策”的工作原则，待把情况规范解决后才能继续相应工作流程。

（五）主管部门审核。申请人或者委托代理人持有关材料，向县住房保障中心申请列支。申请材料应当包括申请报告或申请表、申请人身份证明、实施方案、维修预算、业主同意证明、公示证明等；委托办理的，应当提供书面授权委托书。县住房保障中心自收到申请材料之日起2个工作日内进行核实；审核通过的，向申请人发出同意使用专项维修资金的通知单；审核未通过的，向申请人发出补正相关材料、完善相关程序和方案的意见。

（六）项目施工组织与监管。申请人取得同意使用专项维修资金的通知单后，方可签订施工、监理等合同，开始施工。维修合同应当明确维修事项、维修金额、质量保修承诺、维修费用支付计划等事项。

维修项目实施过程中，应当选出2-3名业主代表作为作为工程监督员对维修进行有效监督，特别是隐蔽工程应当有专人负责监督管理。如遇使用方案确需进行重大调整或者项目预算确需进行增加的，经县住房保障中心同意后，申请人应当重新组织业主表决。如涉及单户维修或隐蔽工程的：要求必须取得业主对单户工程量签证（工程量签证情况包括：工作内容及对应工程量），隐蔽工程对应施工方案实际施工情况出具工程量签证。单户签证必须是业主本人或直系亲属签名留取联系电话。隐蔽工程和集体项目必须是申请人签字、盖章。

（七）工程竣工验收。工程竣工后，申请人应当组织相关业主、物业服务人、施工企业、监理单位等对工程质量进行验收，并签署验收报告。验收人员不得少于7人，业主人员比例不得低于总人数的50%。验收过程邀请居（村）委员会代表现场监督。验收不合格的，施工单位应当限期整改。

（八）工程结算审核。申请人、委托代理人或者其委托的社会中介机构应当对工程结算进行审核，并出具审核证明。维修和更新、改造工程决算金额在2万元及以上的，需实行审价制度。同小区、同时期实施的维修项目应以“小区”为单位合并审价，杜绝以“幢”为单位规避审价。要求审价机构现场确认工程量，对照签证单出具审计结果。审计结果确认表必须经建设单位（甲方）盖章确认。

工程造价2万元及以上的维修项目，县住房保障中心可以通过资料审核、现场抽查等方式对工程量等情况进行复核，具体由县住房保障中心确定。

（九）结算结果公示。申请人将竣工验收结果、审计报告以及按照审价结果核算出的维修资金账户可实际分摊情况，以书面形式在小区明显位置进行公示，公示期不少于7日。申请人须保证“公示”工作的有效性，公示期内如有出现有效反对情况，应立即暂停中止“公示”流程并立即调查了解情况，本着“业主决策”的工作原则，待把情况规范解决后才能继续相应工作流程。

（十）资金审核拨付与资料归档。公示期满无异议的，申请人提供加盖公章的费用清单、发票原件等结算材料，报送县住房保障中心。县住房保障中心审核无误后，依规拨付维修资金，并对项目全套资料整理归档，完成项目全流程办结。

第十一条 保修期限届满后，发生下列紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并制定维修、更新方案，同时向业主大会、业主委员会或物业管理委员会报告：

（一）电梯、水泵故障影响正常使用的；

（二）消防设施损坏，消防救援机构出具整改通知书的；

（三）外墙墙面有脱落危险、屋顶或者外墙等情况，影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的；

（四）其他影响房屋使用和安全的紧急情况。

前款规定涉及维修费用需要动用专项维修资金的，在经具有相应资质的中介机构审价后，业主大会或者业主委员会依法向县住房保障中心申请应急维修使用专项维修资金。

第十二条 确需使用住宅专项维修资金进行应急维修，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，使用该物业管理区域内专有部分内业主的住宅专项维修资金。

第十三条 应急维修需要使用专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务人应当立即采取应急防范措施，并制定维修或者更新、改造方案和维修预算，同时向业主大会或者业主委员会报告。没有物业服务人的项目，业主大会或者业主委员会应采取应急防范措施，制定维修或更新、改造方案和维修预算。

（二）申请人或者委托代理人应当在拟维修楼栋单元首层及地下车库出入口等物业管理区域显著位置张贴公告，公告期不少于2天，有业主线上平台的应当同步发至线上平台。公告内容包括应急维修事由、维修实施方案、维修预算等内容。

（三）申请人或者委托代理人提交下列材料向县住房保障中心提出应急使用专项维修资金的申请：

1.申请报告或者申请表；

2.申请人身份证明、书面授权委托书；

3.应急情形认定材料（检测报告、鉴定意见书等）;

4.维修或者更新，改造方案和维修预算；

5.公告张贴证明材料；

6.施工合同，工程造价预算表；

7.中介机构出具的审价材料；

8.社区居（村）委会核实证明材料。

（四）县住房保障中心接到申请材料后，应当及时组织人员进行审查核定，并在2个工作日内作出是否同意申请的决定。

（五）应急维修工程竣工后，申请人应当在15日内将维修费用决算，发票等相关材料报县住房保障中心备案，并在小区显著位置公示，接受业主监督，公示期不少于7日。

第十四条 发生第十一条所列情形，申请人未按照规定实施维修或者更新，改造，以及未成立业主大会或者业主委员会的，住房和城乡建设局（房地产）主管部门可以组织代为维修，维修费用在专项维修资金中列支。

第五章其他规定

第十五条 鼓励采用招标方式选择具备资质的维修和更新、改造项目施工单位以及勘察设计、招标代理、造价咨询、检测鉴定等中介服务机构。鼓励聘请具备资质的工程监理单位对工程质量进行监理。

第十六条单个项目申请使用维修资金金额10万元以上的，申请人应当委托具有相应资质的工程监理单位对工程实施监理。

第十七条申请人应当根据维修、更新和改造事项合理制定维修方案，控制工程造价，对工程预算和工程审计报告进行审核。

第十八条维修和更新、改造工程实施过程中，申请人应当组织业主代表参加工程建设监管。业主代表在维修资金列支范围内的受益业主中产生。

第十九条维修和更新、改造工程实行现场签证制度，申请人应当组织业主代表及其他相关单位，对工程实施部位，实施内容，工程数量，主要材料等进行现场核实并签字（盖章）确认，签署工程量签证单。

需监理项目，工程监理单位应当参加现场签证。

第二十条 用于维修和更新、改造项目的检测、鉴定、评估、设计、审价、监理、招标等服务费用，可以计入维修和更新、改造成本，与工程预算一并计入费用预算总额，可以在维修资金中列支。

第二十一条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；

（五）其他法律、法规、规章规定及合同约定，不得从住宅专项维修资金列支的。

第二十二条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用商品住宅共用部位、共用设施设备经营所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）商品住宅共用设施设备报废后回收的残值；

（五）业主自愿交存的补充资金；

（六）其他依法应当转入住宅专项维修资金。

第六章附则

第二十三条维修资金的使用实行申请人负责制。维修资金使用申请人应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责；隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当承担相应的法律责任。

第二十四条 本细则自印发之日起施行。如国家、省、市有新的规定出台，按照新规定执行。